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大台北媽媽族購屋熱區：大安/中山，中和/板橋 May 11th 2012, 10:50 精實新聞 2012-05-11 18:49:52 記者 林詩茵 報導 母親節前夕，信義房屋(9940)現代女性購屋調查，結果顯示，現代女性不僅購屋年齡逐年下降，即使結了婚晉升為媽媽一族，隨著高齡化、啃老族的社會趨勢演變，愈來愈多媽媽不再迷信「養兒防老」，而是乾脆「以房養老」，投資第二屋或房產，提早購屋為自己的退休生活預作打算。舉凡30、40及50歲世代的女性，購屋比重皆超越男性，其中，台北市的大安、中山區，新北市的中和、板橋區，更是媽媽族的購屋熱區。 主計處最新調查，退休後指望「子女奉養」的比例不到1成；信義房屋則認為，養房養老不再是金字塔頂端的專利，反而成為犀利老媽的理財新勢力。 信義房屋分析成交資料顯示，大台北都會區三個主力的購屋世代，女性購屋的比重皆超過男性，2房以下的小宅產品更以女性為主力，29-39歲的女性有46.2%選擇購買2房以下的小宅。不僅購屋女性年齡逐年下修，結婚後持續持有房產的比例也頗高。 信義房屋協理王鶴表示，不少女性出社會工作幾年就開始存錢買小套房，除了自住，婚後也可持續收租貼補家用，相對減輕另一半的負擔，退休後更可成為一筆持續性的穩定收入，因此近幾年，愈來愈多輕熟女媽媽指名購買收租型產品。 信義房屋統計過去3年購買大台北地區住宅的女性進行分析，結果發現，台北市中心的大安區、中山區和內湖區，不約而同成為老中青三代熟女媽媽的購屋首選，其中又以大安區最夯。 信義房屋大安店店長林伯駿指出，大安區單價普遍不低，但地段尊榮、保值性高，是有經濟實力的媽媽們考量在此置產的關鍵。中山及內湖區則因為產品多元，交通便利，也相對吸引媽媽族目光。 有趣的是除了台北市之外，新北市女性購屋較多的區域，也是傳統認知的高房價地區。中和、板橋分別為1、2名，其次是新店、新莊和三重區，王鶴分析，年紀較輕的首購媽媽以中小坪數、捷運沿線為首選，具有經濟力，想當包租婆的中年媽媽則獨厚傳統熱區，因為這些區域自住、投資兩相宜，對具有經濟力的中年媽媽來說，除了留給孩子，未來轉手性也佳，符合她們精打細算的原則。 王鶴指出，分隔套房及整層住宅租期長短不一，又有管理維護的問題，適合身體硬朗的媽媽來當這類包租婆。如果是外務繁多或是行動較不便的媽媽族，則建議選擇租期較長，且較不需管理維護的店面型產品，每月坐收租金。不過要注意的是，店面產品租金報酬率雖佳，保值能力也好，但相對因購入成本也較高，較適合口袋麥克麥克的媽媽一族。 儘管退休後當個包租媽媽看似愜意自在，但也絕非全無風險，如果是媽媽自行用退休金或私房錢購屋，仍建議以保本為主，選購房屋時首重地段，再來考量2房或3房的公寓還是大樓產品，才能確保「安全」及「保本」原則。另外為增加租金收益，不妨多考慮像明星學校、大學商圈，捷運站周邊及辦公商圈附近的出租型住宅或店面，皆是保值性佳的購屋產品。 不過，由於北部房價相對中南部較高，在單身及少子化的需求下，總價在600~1000萬的2房小宅大行其道，若以利率2%計算，每月房貸支出約3~5萬元，建議媽媽一族最好量力而為，先試算還款能力與租金投報率，是否在自己及家庭能承擔的風險之下，再來決定是否要利用退休金投資不動產當包租婆，或是拿房租繳房貸，方可兼具儲蓄、保值及節稅功能。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 台新金：今年放款溫和增5-15% 展望NIM也樂觀 May 11th 2012, 10:42 精實新聞 2012-05-11 18:41:34 記者 陳怡潔 報導 台新金(2887)11日舉行法說會，該金控指出，今年第一季業績表現小幅超越預期，各方面平均發展，繳出漂亮成績單，預期今年放款仍將是5%至15%的溫和成長，今年淨利差(NIM)的展望也相當樂觀。 台新金今日舉行法說會，財務長林維俊表示，今年第一季繳出漂亮成績單，稅後淨利為29.6億元，超越去年同期的27億元，每股稅後盈餘0.41元，為近6年的新高；股東權益報酬率(ROE)為13.65%，金控資本適足率(CAR)131.2%，銀行資本適足率(BIS)12.9%，第一類資本適足率9%，逾放比0.27%，備抵呆帳覆蓋率448%。 林維俊表示，第一季淨利息收入、淨手續費收入及投資交易收入三大收入均有亮眼成長，其中投資交易收入成長幅度高達1.18倍，成長幅度最大。 林維俊也指出，預期今年放款仍將是5%至15%的溫和成長，其中，法金預期將有5%-15%，但中小企金預期會有大於15%的較強勁成長；個金部分，first mortgage將持平、home equity將成長5%-15%，而車貸的成長將會最強，預期將成長15%以上，原因是台新金踏入附買回車貸市場，預期今明兩年車貸都會有強勁成長。 在利差部分，林維俊表示，台新金第一季存放利差2.07%，優於上季的2.05%，淨利差1.48%，較上季的1.42%大幅成長，原因包括會計準則改變的影響，大約影響第一季NIM 5個基點。另外，利差佳的美元放款第一季亦大幅成長，主因是大陸融資不易，台商美元需求強勁。但台新金內部也已經設下限制，不會讓放款過度集中在大陸，預期今年外幣放款餘額將不會再增加太多。 林維俊也指出，未來淨利差的展望很樂觀，但他不願透露淨利差成長幅度的預估。 台新金總經理饒世湛則表示，今年第一季台新金業績表現小幅超越預期，各方面平均發展；預期全年整體放款業務溫和成長，NIM展望正向，手續費收入均衡成長。展望未來，台新金將持續擴展各方面業務，整體營運維持穩健走揚態勢。 另外，台新金第一季逾放比與備抵呆帳覆蓋率均略低於上季，林維俊解釋，原因是接獲銀行局通知，將茂德曝險部位全數提列呆帳。目前台新金對高風險科技產業的放款，DRAM占放款比1%，面板占比2.7%，太陽能產業占比0.9%。 林維俊也指出，新巴塞爾協定主要針對銀行，因此在彰銀(2801)部份，由於彰銀持股為金控持有，將不會產生影響。另外，雖然今年有大筆乙種特別股及次順位債到期，有現金流出，但在獲利穩健及新發行次順位債70億元資金在第二季到位，今年金控資本適足率將可維持在130%以上的強健資本體質。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 房仲調查 媽媽購屋族最在意學區、價格和管理 May 11th 2012, 10:37 精實新聞 2012-05-11 18:37:13 記者 林詩茵 報導 母親節將至，房地產業者調查發現，在十項購屋考量選項中，學區、價格、管理，是媽媽購屋人最在乎的三大條件，而與2年前(2010年)調查相比，學區在意度比例略降，但價格與管理的在意度增加。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這2年房價高漲，媽媽們雖然還是把學區當作購屋第一位，但房價高不可攀，也讓價格與管理等條件成為媽媽購屋考量的重要因素之一。 住商不動產統計，25~45歲的媽媽們購屋，以學區、價格、管理、房屋格局、周邊環境為主要前五大考量，不過，今年媽媽們在意學區的比重為13%，較2年前的13.3%略降；而價格重視度有12.9%在意，較2年前的12.8%略增；管理今年佔10.8%的比重，較2年前的8.4%則明顯提升。 徐佳馨表示，上述調查結果顯示，華人重視小孩教育心態仍舊，也難怪好學區周邊住宅一直是房地產中的東方不敗。而精打細算的媽媽們，對高居不下的房屋價格頗有微詞，與2年前相比，價格因素比率提高，顯見現實因素對媽媽決策影響甚鉅。 近幾年大樓管理良窳也成為房價影響關鍵，加上現代父母多為雙薪，管理好的產品能讓家人更放心，因此，管理急起直追，前進第三名。而為了讓孩子有好的居住環境，房屋格局與周邊小環境也頗受看重。徐佳馨分析，不少媽媽考量孩子成長，多會希望孩子有獨立空間，也會隨著孩子成長的階段換屋。此外，小環境以及格局仍佔有相當份量，顯見「現代孟母」在買屋、換屋過程中，還是將讓孩子擁有健康成長的空間視為大事。 媽媽購屋族比一般購屋者有更多考量，包括生活機能、學區、住宅安全都是媽媽購屋族在買屋時一再推敲的地方。徐佳馨將媽媽族分為，青春媽媽、熟女媽媽與單親媽媽三大類，並針對三類購屋者提出建議。 徐佳馨建議，青春媽媽往往經濟尚未穩定，需要工作與家庭蠟燭兩頭燒，因此在選購產品時，除了考量購屋預算不要超過家庭可支配收入的三分之一外，建議以25坪上下，學區佳，交通方便的地區為主，如在台北市上班，可以選擇新北市捷運沿線，或是公車站附近，兼具這些機能的地區，除了顧及小孩就學之外，在未來亦有增值空間，是相當值得投資的產品。 對於熟女媽媽來說，往往在經濟上行有餘力，對於物件有更多的選擇。熟女媽媽面臨空巢期，更需要注重社區安全與大樓管理。如果可行，與成年小孩住家不要距離太遠，一方面可以保持隱私，另一方面也有照應。 而單親媽媽是所有媽媽最辛苦的一群，經濟壓力與家庭壓力迫使單親媽媽喘不過氣來，徐佳馨指出，單親媽媽在經濟壓力的同時，購屋更需注重安全以及大樓隱私，居家生活避免透露相關消息，以免歹徒覬覦。針對經濟較拮据的單親媽媽，某些地方政府的社福單位也有提供相關諮詢與服務，都是單親媽媽的可以解決居住問題的好管道。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 4月大台北房市最火熱區：松山竄升、淡水蟬聯 May 11th 2012, 10:34 精實新聞 2012-05-11 18:33:58 記者 林詩茵 報導 房仲業者統計，4月大台北最賣座行政區排行中，北市交易最火熱的區域為松山區、新北市則由淡水區連續第3個月蟬聯賣座王。業者表示，松山區搶下4月賣座王應與松山機場增線東北亞效應有關，激勵區內房價成長，買盤也願意出手；而淡水連3個月蟬聯新北最賣座行政區，除淡水捷運線拉近與台北的距離，輕軌捷運規劃也預期帶動淡海新市鎮的復甦，因此奠定該區房市於穩定中成長。 台灣房屋統計，台北市4月的交易熱區前5名，依序為松山占16.28%、中山區14.29%、內湖區11.96%、士林區9.97%、大安區9.63%，其中松山區自3月第2名，4月搶下賣座王，士林區由3月的第11名，竄升7個名次，4月晉升為第4名。 台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，政府打房，首購赦免，讓現在的房貸中有高達9成以上以1~2千萬的總價為大宗，讓剛性需求帶旺房市，另外，政府為抑制北市豪宅市場屢創新高，近期針對總價8千萬元的住宅產品，祭出房貸成數砍1成方案，但因豪宅市場消費族群，自有資金充沛，限制貸款條件對房市的壓抑效果並不明顯。 她分析，松山區此次搶下4月北市賣座王，主要受松山機場增線東北亞效應下，激勵區內房價成長，且京華城周邊老舊公寓居多，吸引自住需求客群，加上松山菸廠，未來規劃旅館、百貨、商辦等，若與大巨蛋結合，增值潛力不小。另外，受文林苑紛爭，北市多組建商，針對都更題材明言不輕易下手，但華固建設(2548)仍宣佈願整合松山區寶清段都更案，就是看重該區的房市潛力。 士林區4月竄升7個名次，劉怡蓉指出，受北投士林科技園區規劃進駐，不僅提供就業機會，更活絡周邊產業發展，因生活機能純熟，預計3年後完工，產業陸續進駐，可望帶動房市發展。另外，前士林夜市舊址，目前動工規劃成「台北藝術中心」，預計104年完工，屆時將為士林豎立一座新地標，更提升該區的房市價值。 至於新北市最賣座前5名行政區，分別為淡水占12.86%、土城11.95%、板橋11.43%、新店9.09%、新莊8.05%。訴求景觀、樂活的淡水區，連續3個月蟬聯新北市最賣座行政區，除淡水捷運線拉近與台北的距離，因延伸的輕軌捷運規劃，更帶動淡海新市鎮的復甦，預計2018年完工後，可望吸引更多人口的移入，交通升級，帶動買氣熱潮，加上大型量販店的進駐，刺激商圈繁榮，生活機能完善，奠定該區房市於穩定中成長。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章 楠梓電採用IFRSs之101年1月1日開帳日財務影響 May 11th 2012, 09:06 證交所重大訊息公告 (2316)楠梓電-公告本公司採用國際會計準則公報（以下簡稱IFRSs）之101年1月1日開帳日財務影響 1.事實發生日:101/05/11 2.公司名稱:楠梓電子股份有限公司 3.與公司關係(請輸入本公司或聯屬公司):本公司及子公司 4.相互持股比例:不適用 5.發生緣由:依據99.12.3臺證治字第0990036471號函辦理 6.因應措施:公告採用IFRSs之101年1月1日首次轉換日合併財務報表之影響如下： (1)董事會通過日期：101年5月11日 (2)採用國際會計準則(以下簡稱IFRSs)編製財務報告之時間：102年1月1日 (3)採用IFRSs計畫之重要內容及執行進度：本公司轉換進度係依IFRSs轉換計畫執行無誤。 (4)目前會計政策與未來依IFRSs編製財務報告所使用之會計政策二者間可能產生之重大差異： A.存款期間超過三個月以上之定期存款： (a)中華民國一般公認會計原則下，對於現金及約當現金之定義，係指庫存 現金、活期存款、支票存款、可隨時解約且不損及本金之定期存款、可隨時出售且不損及本金之可轉讓定期存單。 (b)轉換至IFRSs後，符合約當現金定義之投資，必須可隨時轉換成定額現金且價值變動之風險甚小。因此，通常只有短期內（例如，自取得日起三個月內）到期之投資方可視為約當現金，因是轉換至IFRSs後，三個月以上之定期存款，將轉列為其他金融資產。 B.備抵銷貨退回及折讓: (a)中華民國一般公認會計原則下，銷貨退回及折讓係依經驗估計可能發生之產品退回及折讓，於產品出售當年度列為銷貨收入之減項，並認列備抵退回及折讓作為應收帳款之減項。 (b)轉換至IFRSs後，原帳列備抵退回及折讓係因過去事件所產生之現時義務，且金額及時點均具有不確定性，重分類為負債準備（帳列流動負債項下）。 C.遞延所得稅: (a)遞延所得稅資產╱負債之分類： 1.中華民國一般公認會計原則下，遞延所得稅資產及負債依其相關資產或負債之分類劃分為流動或非流動項目，無相關之資產或負債者，依預期迴轉期間之長短劃分為流動或非流動項目。 2.轉換至IFRSs後，遞延所得稅資產及負債一律分類為非流動項目。 (b)遞延所得稅資產之備抵評價科目： 1.中華民國一般公認會計原則下，遞延所得稅資產於評估其可實現性後，認列相關備抵評價金額。 2.轉換至IFRSs後，僅當所得稅利益很有可能實現時始認列為遞延所得稅資產，不再使用備抵評價科目。 (c)遞延所得稅之互抵： 1.中華民國一般公認會計原則下，同一納稅主體之流動遞延所得稅負債及資產應互相抵銷，僅列示其淨額；非流動之遞延所得稅負債及資產亦同。 2.轉換至IFRSs後，企業有法定執行權利將當期所得稅資產及負債互抵，且遞延所得稅資產及負債與由同一稅捐機關課徵所得稅之同一納稅主體（或不同納稅主體，但各主體意圖在重大金額之遞延所得稅負債或資產預期清償或回收之每一未來期間，將當期所得稅負債及資產以淨額為基礎清償，或同時實現資產及清償負債）有關者，始應將遞延所得稅資產及負債互抵。 D.投資關聯企業╱子公司發行新股，投資公司╱母公司未按持股比例認購之會計處理暨資本公積－長期股權投資之調整: (a)中華民國一般公認會計原則下，被投資公司增發新股而投資公司未按持股比例認購，致投資比例發生變動，而使投資公司所投資之股權淨值發生增減者，其增減數應調整「資本公積－長期股權投資」及「長期股權投資」。 (b)轉換至IFRSs後，對關聯企業之所有權權益變動而未喪失重大影響者，係視為推定取得或處分關聯企業部分股權；對子公司之所有權權益變動而未喪失控制者，應視為權益交易。 (c)此外，依台灣證券交易所發布之「我國採用IFRSs問答集」，不符合IFRSs規定或未涉及公司法及經濟部相關函令之資本公積項目，應於轉換日進行相關調整，但於實務上不可行之情形下，無須追溯調整會計處理，僅將資本公積－長期股權投資轉列保留盈餘。 E.土地使用權: (a)中華民國一般公認會計原則下，所持有之土地使用權分類為無形資產。 (b)轉換至IFRSs後，土地使用權係屬國際會計準則第17號「租賃」之適用範圍，應予單獨列為預付租賃款。 F.遞延費用之重分類: (a)中華民國一般公認會計原則下，遞延費用帳列其他資產項下。 (b)轉換至IFRSs後，應將遞延費用依性質重分類至不動產、廠房及設備、無形資產、預付費用及長期預付費用。 G.閒置資產之重分類: (a)依現行證券發行人財務報告編製準則，閒置資產應轉列其他資產項下。 (b)轉換至IFRSs後，應將閒置資產依其性質重分類至不動產、廠房及設備。 H.員工福利： H1.退休金： (a)員工福利－確定福利退休金計畫之精算損益： 1.中華民國一般公認會計原則下，精算損益係採用緩衝區法按可獲得退休金給付在職員工之平均剩餘服務年限攤銷認列於損益項下。2.轉換至IFRSs後，選擇確定福利計畫下之精算損益立即認列於其他綜合損益項下，於權益變動表認列入保留盈餘，後續期間不予重分類至損益。 (b)最低退休金負債： 1.中華民國一般公認會計原則下，最低退休金負債是在資產負債表上應認列退休金負債之下限，若帳列之應計退休金負債低於此下限金額，則應將不足部分補列。 2.轉換至IFRSs後，無最低退休金負債之規定。 (c)未認列過渡性淨給付義務： 1.中華民國一般公認會計原則下，首次適用財務會計準則公報第十八號「退休金會計處理準則」所產生之未認列過渡性淨給付義務應按預期可獲得退休金給付在職員工之平均剩餘服務年限，採直線法加以攤銷並列入淨退休金成本。 2.轉換至IFRSs後，由於不適用國際會計準則第19號「員工福利」之過渡規定，未認列過渡性淨給付義務相關影響數應一次認列並調整保留盈餘。 H2.短期可累積帶薪假: (a)中華民國一般公認會計原則下，短期支薪假給付未有明文規定，通常於實際支付時入帳。 (b)轉換至IFRSs後，對於可累積支薪假給付，應於員工提供勞務而增加其未來應得之支薪假給付時認列費用。 I.庫藏股交易： (a)中華民國一般公認會計原則下，子公司持有母公司股票視同庫藏股處理部分，於首次適用財務會計準則公報第三十號「庫藏股票會計處理準則」時，係以九十一年初子公司帳列投資母公司股票之帳面價值作為庫藏股票之入帳基礎，此金額可能不等於原始投資成本。 (b)轉換至IFRSs後，庫藏股票應自始以取回成本自權益中減除，並無上述過渡規定，是以應追溯調整權益變動表中庫藏股票相關科目之餘額。 J.預付設備款之表達： (a)中華民國一般公認會計原則下，購置設備之預付款通常列為固定資產項下之預付設備款。 (b)轉換至IFRSs後，購置設備之預付款通常列為預付款項，通常分類為非流動資產。 (5)採用IFRSs後對財務報告重要項目可能產生之影響金額：針對可能產生重大之會計差異，初步評估將使合併總資產增加324,554仟元、合併總負債增加428,595仟元、股東權益減少104,041仟元。其主要影響項目如下： A.帶薪假之估列：淨值減少4,150仟元。 B.舊制退休金負債：淨值減少90,370仟元。 C.資本公積調整：淨值減少9,521仟元。 (6)評價作業方式，包括係自行評估或委託獨立評價人員評價及評價方法，並敘明會計師複核意見內容： (a)評價作業方式：除退休金負債依精算報告調整外，其餘係自行評估。 (b)會計師複核意見：上述採用IFRSs後對首次轉換日合併財務報表可能之影響金額，業經會計師複核並未發現有重大違反行政院金融監督管理委員會認可之IFRSs及所適用之各業別財務報告編製準則之情事。 (7)上述影響金額係依據行政院金融監督管理委員會(以下簡稱金管會)民國一○○年十二月二十二日公布之「證券發行人財務報告編製準則」、金管會目前已認可之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解釋公告所擬採用之會計政策，及依國際財務報導準則第1號「首次採用國際財務報導準則」所擬選擇之會計政策編製，嗣後可能因環境或狀況改變而變更。 有興趣此篇文章的網友，同時也看過下列文章

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