2012年5月17日 星期四

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《購屋規劃》背包客新經濟 酒店式公寓投報率看好
May 17th 2012, 11:28

精實新聞 2012-05-17 19:28:23 記者 徐伯豫 報導

根據交通部觀光局統計,五月以來陸客自由行來台人數爆增至每日5,000人次,日韓背包客再創百萬人次新高,再加上國際商務人士龐大在台居住需求,酒店式公寓已成熱門投資標的,吸引建商搶進。

《好房誌》調查發現,台灣酒店式公寓自2004年以來已發展為三大體系:商務式出租住宅、酒店式公寓以及公寓式酒店,其中林森北路簡易式酒店式公寓投報率高達6%,最是吸睛。  

【四角對飛帶動機場經濟 林森北路簡易式酒店式公寓 投報率5~6%

酒店式公寓打著高租金、高投資報酬率,吸引投資者,其中又以遠雄最積極,第一個個案就是位於建國北路二段的「遠雄首席」,也被市場公認是全台第一個分戶預售、投資型的酒店式公寓個案。

後來又陸續推出新生北路的「遠雄朝日」、林森北路的「遠雄首府」、內湖五期「遠雄藝朗」等酒店式公寓預售案,是推案最多的建築業者。但是遠雄酒店式公寓除了「遠雄首席」有 18 套房產品外,「遠雄朝日」與「遠雄首府」都是 60 大坪數規劃,大多是華航、日商高階主管之長租型客戶,以年約為主,租金收益穩定。

由於酒店式公寓買主擁有產權,因此具有「可自住、可出租、可轉售」三大特色,買主收取租金以換取長期投資收益,或出售賺取差價,好地段成為投資酒店式公寓的首要考量。中山區是國際商務人士與背包客經常聚集的地方,黃金四角對飛(包括台北松山上海虹橋、東京羽田、首爾金浦)帶動的機場經濟,讓中山區挾松山機場之便,加上各項生活機能相當成熟,形成高檔與一般酒店式公寓的最大聚落。

《好房誌》指出,以市民大道、林森北路為腹地的晶華酒店,因為龐大背包客(日本為大宗、韓國及大陸客居次)帶動酒店式公寓熱潮,由於晶華酒店一天住宿費4,000元以上,附近酒店式公寓租金2,000~2,500/日,只有晶華酒店的一半,相當有競爭力。

此外,中山區延著長安東路、松江路、南京東路,屋齡10~20年、總價800~1,200萬的二房中古電梯大樓最夯,吸引投資客搶進買中山區房子,改裝為簡易式酒店式公寓,中山區不乏許多小單位、好管理、易出租的酒店式公寓,投報率高達5~6%以上。

而信義區的酒店式公寓則以10~ 15 小宅為主,平均投報率為2%上下。另外,在大同區的京站是目前釋出量最大的酒店式公寓,尤其目前又有甲山林代銷、大師房屋和安杰國際,協助代租管理的服務,成為不少背包客、商務客喜愛選擇的區域。更有業者提出包租10年服務,保證租金投資報酬率高達5%,投資人趨之若騖。  

表一:酒店式公寓行情(建設公司推案)

信義區

E.A.T

2~2.2/10 本棟:120~125 2%~2.11%
  元大101 2.8~3/12 本棟:140~143 1.99%~2.09%
  新世界 2.8~3/12 本棟:110~140 2.14%~2.54%
 

遠雄首席(建北二段)

3~3.5/18 ()

本棟: 85~95
附近新成屋:
120~130

2.35%~2.45%
中山區

遠雄首府(林森北路)

9萬/60
5~6
/30

本棟: 80~90
附近新成屋
: 130~150

2%~2.25%
 

遠雄朝日(新生北路)

9/60

本棟:80~90
附近新成屋
: 97~100

2%~2.25%
資料來源:好房誌  

公寓式酒店破天荒每坪90 保證三年平均投報3.5%

「公寓式酒店」首推六福集團的「南京˙六福居」,該建案本質為酒店,只是產權分散掉,仍按酒店相關辦法管理,有別於「酒店式公寓」是住宅公寓,不以酒店方式經營,但提供五星級酒店服務,仍按居住建築管理。

「南京六福居」在金融海嘯後推出,是六福集團首度跨足房地產,為全台第一個有產權的公寓式酒店,當時開價每坪90萬元,幾乎創下區域的最高價。其中規畫為 25 32 兩種房型,換算每戶至少2,250萬元起跳,並且以「售後回租」的方式包租3年,保證每個房東在包租期間,可獲得3.5%的租金投資報酬率,也就是至少月租金可以有6.5萬元。3年過後契約終止,則再由房東自行決定要不要繼續讓六福集團包租,或是要拿回來自己管理或變現。  

表二:公寓式酒店行情

中山區

六福居(南京東路)(六福飯店)

 

2000-2500/

公寓: 35-45
電梯
: 40-50
新成屋
: 70-80

以新成屋計算:3.42%~3.75%

資料來源:好房誌  

商務出租住宅土洋大戰 拉高投報率】

商務出租住宅(serviced apartment)可說是最早的酒店式公寓,好房誌調查發現,過去台北市商務出租住宅都是本土公司天下,特別是新壽、國壽、台壽保等壽險業進軍最早。但近年來六福、華泰、福華等飯店業,以及甲山林、日勝生等建設公司,看好兩岸大三通帶來的商機,皆加快腳步搶進佈局。

《好房誌》發現商務出租住宅只租不賣,但可享受到健身房、泳池、餐聽等五星級酒店服務,日勝生建設在2010年標到敦南派出所地上權50年,計劃蓋商務出租住宅,目前還在整地中。以大安區電梯大樓每坪100萬元,中古屋租金1500/坪,未來商務出租住宅租金上看2,500~3,000/坪以上,投報率更具競爭力。  

表三:商務出租住宅行情(建設公司推案)

大安區

敦南派出所地上權(日勝生建設)

整地中(中古屋租金1500/)

整地中(電梯大樓: 每坪100萬元)

--
北投區

富春居(甲山林建設)

2000/ 70 4%
士林區

天母傑士堡(新壽)

1200-1500/ 只租不售 ---
資料來源:好房誌  

類地上權房子  小心使用年限縮減  下手前先評估未來承租效益】

《好房誌》調查發現,京站預售時期每坪30萬元,一路攀升到現在每坪已經超過50萬元,幾乎翻升了一倍,尤其租金行情表現佳,投資報酬率上看5%,算是投報率相當不錯的個案。不過「京站」因為只有地上權50年,隨著時間經過,可使用年限逐漸縮減,因此,要購買這類的地上權產品,可能要小心使用時間愈長,房價愈低的風險。

《好房誌》分析,投資只有地上權的案子,要注意使用年限還有多長,通常最好不要使用超過30年,因為隨著時間逐漸逼近使用年限,房價只會不斷的折舊、往下掉。因此投資地上權案,除了收取固定租金收益外,如果恰逢房市熱,也可以逢高出脫、換現金,以增加更多手中的籌碼。

近期不少建商主推酒店式公寓產品,希望藉由投資人的資金,來開創更多不動產的價值,不過投資酒店式公寓仍有風險,下手前也要謹慎評估。《好房誌》表示,雖然不少建商初期主打包租代管,買方可享前幾年的高租金,但是也必須評估,假設合約到期後,這間房子還租不租得出去?另外還得考慮,當時的房市狀況,倘若房市剛好開始走下坡,是否可以順利轉手?

《好房誌》建議,投資酒店式公寓還需考慮物業管理公司的管理品質,以及品牌知名度,唯有大品牌加持,才有可能讓該房屋加分。在地點選擇上也相當重要,最好選擇鄰近大型商辦、或有捷運站在周邊的酒店式公寓,以及最好是某些國家商務客喜好居住的區域,像是歐美人士喜歡居住在天母,日本、中國人士則喜歡居住在林森北路、西門町,香港人喜歡居住在台北車站附近等。此外,盡量挑選戶數少的酒店式公寓,避免產品供過於求,衍生出租不易的窘境。

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